Рыночная оценка объектов недвижимости: зачем нужна и кто ее проводит?

Оценка недвижимости — востребованная услуга как для физических лиц, так и для компаний. Узнать рыночную стоимость объекта нужно, например, при оформлении ипотеки, получении кредита под залог или для продажи. В этой статье мы рассмотрим основные особенности оценки недвижимости, подходы к ее проведению и критерии, влияющие на результат процедуры.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Частным лицам чаще всего приходится сталкиваться с оценкой недвижимости по требованию банка. Кредитная организация не может быть уверена, что заемщик будет платежеспособным через десятки лет, на которые выдается ипотека. Чтобы минимизировать собственные риски, банк должен оценить объект залога. Им, как правило, выступает квартира или жилой дом, под покупку которых выдается кредит. Оценка помогает банку понять, как быстро и за какую сумму можно продать залоговую недвижимость для компенсации неуплаченного долга.

Не только кредитным организациям важно знать реальную стоимость жилья. Отчет об оценке пригодится и самому собственнику. Он поможет понять, насколько справедливой является цена объекта в сравнении с той суммой, которую запросил покупатель или продавец.

Помимо этого, оценка недвижимости может быть полезной в ряде других случаев:

• получение обычного (неипотечного) кредита под залог;
• обмен жилья — оценка помогает понять, какую сумму нужно доплатить или потребовать от второй стороны;
• страхование объекта — для точного определения размеров платежей и страховой суммы;
• ликвидация или банкротство компании — для правильного подсчета стоимости имеющихся активов;
• бракоразводный процесс — для справедливого разделения имущества между супругами;
• ликвидация последствий бедствия или пожара — для оценки урона, нанесенного стихией;
• создание компании — для правильного распределения долей в уставном капитале, приходящихся на неденежный вклад.

Кто занимается оценкой?

Согласно действующему законодательству, в частности ФЗ-135, оценкой недвижимости могут заниматься исключительно специалисты. У лица, определяющего стоимость объектов, должно быть профильное образование. Кроме того, его гражданская ответственность должна быть застрахована, а сам специалист обязан состоять в профильной СРО.

Чаще всего при оформлении ипотеки выбор оценщиков невелик. Банк выкладывает список аккредитованных специалистов, к которым можно обратиться. А если закладная не будет оформляться, кредитная организация может самостоятельно оценить стоимость недвижимости. Второй стороне остается только согласиться с результатами процедуры или оспаривать их при помощи независимого специалиста.

Разновидности оценочной стоимости

Специалисты выделяют четыре вида оценочной стоимости: рыночную, ликвидационную, кадастровую и инвестиционную. У каждой из этих разновидностей есть свои особенности, которые следует рассмотреть подробнее.

Рыночная стоимость наиболее часто используется при определении суммы, передаваемой во время купли-продажи. Она определяет цену недвижимости, по которой ее можно продать в текущих условиях. Наибольшее влияние на цену в этом случае оказывает месторасположение, тип дома, год постройки, удобство планировки. Также на рыночную стоимость действуют имеющиеся спрос и предложение. Ее значение определяют, сравнивая имеющуюся недвижимость с аналогичной. Если похожих объектов на рынке найти не удается, выполняется сопоставление с менее подходящими, и вводится поправочный коэффициент.

Ликвидационная стоимость — это сумма, которую можно получить при срочной продаже объекта. Как правило, она на 15–20 % меньше, чем рыночная. При оценке ликвидационной стоимости специалисты закладывают срок продажи в один-два месяца. Поиск покупателей за такое короткое время затруднен, поэтому цена будет ниже.

Кадастровая стоимость устанавливается не частным специалистом, а государственными структурами. Узнать ее можно сравнительно легко. Необходимо лишь зайти на сайт ФНС или Росреестра и найти нужный объект недвижимости. Стоит отметить, что основных факторов, влияющих на кадастровую стоимость, лишь два — расположение и год постройки. Состояние самого объекта этот показатель не учитывает.

Инвестиционная стоимость важна для осуществления предпринимательской деятельности. Она зависит от размера потенциальной прибыли, которую можно получить от недвижимости. Инвестиционная стоимость всегда численно выше, поскольку учитывает не только цену продажи объекта, но и доход от сдачи его в аренду или иного использования.

Какими методами определяют стоимость недвижимости?

Согласно Федеральным стандартам оценки, специалисты вправе разрабатывать собственные методы при определении стоимости объектов. Но на практике чаще всего используются три общепринятых подхода. Их одновременное применение не всегда возможно, поэтому часто специалисту предстоит выбирать между ними.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный покупатель не будет платить больше, чем стоит строительство или восстановление объекта. Следовательно, главное влияние на оценку оказывают имеющиеся сметы, стоимость земли, а также степень износа конструкций. Чем более дорогие материалы и технологии использовались в строительстве, тем выше будет итоговое значение цены.

Сравнительный подход считается более объективным по сравнению с затратным. Он предусматривает вычисление стоимости недвижимости на основе данных об аналогичных объектах и совершенных за последнее время сделках. Если информации мало, в расчет принимаются квартиры и дома большей или меньшей площади, а затем вводится поправочный коэффициент. Недостаток такого подхода вполне очевиден. Информация, имеющаяся в открытом доступе, может иметь мало отношения к конкретному объекту. Поэтому часто специалистам приходится задействовать и другие подходы, опираясь на сравнительный. Важно знать, что при этом не используются методы математического взвешивания, такие как среднее арифметическое. Специалист лишь должен обосновать выбор одного из значений, полученных разными способами, в отчете.

Доходный подход позволяет понять, насколько привлекательными будут инвестиции в объект недвижимости. Чаще всего его применяют при оценке коммерческой недвижимости и квартир, явно ориентированных на посуточную или долгосрочную аренду. Оценщик, пользующийся таким подходом, вычисляет возможные платежи и умножает их на количество периодов, в течение которых объект будет приносить доход.

От чего зависит стоимость недвижимости?

• Район и город. Стоимость недвижимости напрямую зависит от местоположения. Однокомнатная квартира в центре Москвы или Санкт-Петербурга может стоить гораздо дороже, чем трехкомнатная на окраине города-миллионника.
• Размер. Чем больше площадь квартиры, тем выше будет ее стоимость. Однако слишком большие объекты могут быть менее привлекательными в качестве вложений, так как они требуют больше времени и средств на содержание.
• Состояние. Квартиры в новых домах обычно стоят дороже, чем в старых. Это связано с тем, что новостройки возведены с использованием современных строительных материалов и технологий.
• Тип здания. Панельные дома всегда считаются менее престижными, чем монолитные и кирпичные.
• Этаж. Как правило, квартиры в центре здания стоят дороже. Это связано с тем, что средние этажи имеют меньше проблем с шумом, протечками крыши и безопасностью.
• Спрос. Этот фактор является одним из главных при определении стоимости. Высокий спрос позволяет продавать неперспективные квартиры по завышенным ценам, и наоборот.

Как происходит оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости — сложный процесс, состоящий из множества этапов.

1. Составление задания.
2. Заключение соглашения между клиентом и оценщиком.
3. Сбор информации об объекте недвижимости, анализ рынка.
4. Расчет стоимости.
5. Корректировка полученных значений.
6. Составление отчета.

Если вам нужна независимая оценка объектов недвижимого имущества, обращайтесь к нашим специалистам. Мы точно определим стоимость объекта и составим официальный отчет, который может быть предъявлен в банк, суд или государственные органы.