Оценка квартиры при покупке в ипотеку

Ипотека продолжает оставаться популярным среди россиян способом обрести собственное жильё. Оформление ипотечного кредита сопряжено с определёнными заботами для заёмщика, одна из которых — выполнение требования банка об оценке рыночной стоимости квартиры. Расскажем, зачем это нужно и как заказать такую услугу.

Цели оценки недвижимости для ипотеки

Когда покупатель оплачивает жильё из своего кармана, он сам решает, стоит ли удостовериться в соответствии названной продавцом цены рыночному уровню.

Но в случае с ипотекой в сделке появляются интересы банка-кредитора. Квартира будет являться предметом залога по кредитному договору: если заёмщик перестанет погашать заём, кредитная организация имеет право обратить взыскание на залоговое имущество — изъять квартиру и продать её через торги, чтобы вернуть свои деньги.

Этим в первую очередь и объясняется требование банка о проведении независимой оценки рыночной стоимости объекта:

• на её основании определяются залоговая стоимость и размер ипотечного займа (при этом кредитор для подстраховки может применить понижающий коэффициент к установленной рыночной цене);
• банк приобретает уверенность, что квартира ликвидная и имеет определённую ценность, а значит в случае её изъятия у заёмщика он сможет возместить свои потери.

Формально положение об указании в договоре с банком и закладной оценочной стоимости объекта фигурирует в федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Впрочем, есть и другие причины, по которым банк заинтересован в привлечении независимого оценщика перед выдачей ипотечного кредита:

• он получает подробный отчёт об оценке, в котором содержится информация о физических и юридических параметрах жилья, влияющих на его стоимость;
• определённая оценщиком цена квартиры используется для оформления страховки.

Самому покупателю эта информация тоже полезна. Она помогает убедиться, что продавец назначил адекватную стоимость, и при необходимости провести переговоры о её снижении со ссылкой на независимого эксперта.

Кроме того, зная рыночную цену квартиры, будущий заёмщик может определиться с условиями кредитования: на какую сумму подавать заявку, сколько денег требуется на уплату первоначального взноса и т. д.

Наконец, при проведении оценки специалист подробно исследует ситуацию и отражает в отчёте выявленные обременения и особенности жилья. Таким образом, заказчик получает независимое экспертное заключение о плюсах и минусах объекта, на основании которого можно принять взвешенное решение о покупке. Особенно это актуально при подборе жилья на вторичном рынке, где можно столкнуться со множеством рисков.

Кем и как проводится оценка квартиры

Независимые оценщики определяют рыночную стоимость недвижимости, руководствуясь требованиями федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также профессиональными стандартами.

Выполнять такую работу может не каждый человек. Специалист приобретает право проводить оценку при соблюдении ряда условий:

• наличие профильного образования;
• успешная сдача квалификационного экзамена, подтверждённая аттестатом;
• членство в СРО оценщиков;
• страхование ответственности.

Именно поэтому результаты оценки охотно принимаются банками: они понимают, что эксперт устанавливает объективную стоимость имущества. Так что при выборе оценщика важно проверить его соответствие перечисленным критериям, иначе кредитор не согласует подготовленный отчёт.

Более того, крупные банки предъявляют специфические требования к составу отчётов и проводят внутреннюю аккредитацию оценочных компаний. Поэтому, чтобы не потратить время и деньги напрасно, рекомендуется заранее уточнить в интересующей кредитной организации, где заказать оценку, которая гарантированно будет принята.

Для оказания услуги эксперту потребуются некоторые исходные материалы от заказчика. При оценке жилья в новостройке для банка обычно нужны:

• паспорт покупателя квартиры;
• договор долевого участия;
• акт приёма-передачи.

Для оценки вторичного жилья специалист запрашивает:

• правоустанавливающие документы от собственника;
• кадастровый или технический паспорт на недвижимость с поэтажным планом;
• паспорт заказчика.

Это базовый набор, с учётом обстоятельств оценщику может понадобиться дополнительная информация. Получив исходные сведения, эксперт:

• обследует жильё в ходе выезда на место;
• проведёт аналитическую работу по определению рыночной стоимости квартиры профессиональными методами;
• сформирует и передаст заказчику отчёт об оценке.

В отчёте содержатся:

• сведения об оценщике и компании, в которой он работает;
• подробное описание оцениваемого объекта;
• выводы о рыночной цене жилья, а также детальное обоснование, каким образом она рассчитана;
• другие сведения согласно закону и требованиям банка-кредитора.

От чего зависят результаты оценки

На стоимость квартиры, которую определяет оценщик, влияет много факторов, в том числе:

• географическое расположение объекта;
• тип, год постройки и площадь жилья;
• его техническое и эстетическое состояние (укомплектованность оборудованием, степень износа, качество отделки и т. д.);
• этаж;
• транспортная доступность;
• состояние подъезда и прилегающей территории;
• наличие в окружении социальной инфраструктуры;
• экологическая обстановка района;
• юридические аспекты, связанные с правом собственности на недвижимость и законностью планировочного решения.

Сроки и стоимость оценки

Работы по проведению оценки для оформления ипотеки оплачивает будущий заёмщик, банк в этих расходах не участвует и не компенсирует, даже если не примет результат. Это ещё одна причина, почему важно внимательно выбирать оценочную компанию с учётом ожиданий кредитора.

Стоимость работы оценщиков зависит от нескольких моментов: адреса квартиры, её типа и площади, требований банка к содержанию отчёта и др. В «Оценочной компании № 1» цена на услугу начинается от 3000 рублей для оценки жилья, расположенного в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.

Профессиональная оценка проводится оперативно: получить готовый результат можно в течение 1–3 дней.

Нужно учитывать, что у отчёта об оценке есть «срок годности»: согласно статье 12 закона № 135-ФЗ, определённая экспертом цена является рекомендуемой для совершения сделок в течение 6 месяцев. Однако здесь стоит свериться с банком, в кредитной организации может быть установлен меньший срок действия отчёта.

Подводя итог

Таким образом, обязательная независимая оценка жилья для оформления ипотеки — не самая хлопотная задача, которая полезна не только для банка, но и для самого заёмщика. Как показывает практика, на этом этапе покупателям порой удаётся выявить неожиданные риски и отказаться от сомнительного приобретения или договориться с продавцом о более выгодных условиях сделки.

Главное — обратиться к профессионалам своего дела, которые учтут требования кредитора и проведут качественную оценку заинтересовавшего объекта недвижимости.