Оценка квартир

Оценка квартиры является важной процедурой при оформлении ипотеки. Результаты исследований влияют на сумму кредита, размер процентной ставки, срок погашения и другие условия по договору с банком. Малейшая ошибка в отчете может привести к серьезным последствиям, поэтому к выбору оценщика нужно подойти внимательно и ответственно.

Наши специалисты имеют большой опыт успешной работы. На их счету нет негативных отзывов и судебных разбирательств. В соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 все оценщики:

• действуют в соответствии с профессиональными стандартами;
• имеют документы, позволяющие выполнять данную работу;
• состоят в профессиональном объединении оценщиков;
• имеют страховой полис на случай необходимости покрытия ущерба.

Необходимость оценки квартиры для ипотеки вызвана:

• требованиями законодательства РФ. Закладная должна содержать информацию об оценке имущества;
• условиями банка. Кредитной организации нужна гарантия, что в случае возникновения просроченной задолженности суммы, вырученной от продажи жилья, будет достаточно для полного погашения ипотеки. Кроме того, банк должен исключить риск завышения стоимости недвижимости с целью последующего обналичивания денежных средств по мошенническим схемам;
• интересами заемщика. Оценку жилья проводит независимый эксперт, поэтому в отчете содержится информация о фактической стоимости объекта. Таким образом, оценка — это дополнительная гарантия того, что недвижимость стоит тех денег, которые за нее хочет получить продавец.

Случаи, когда требуется оценка квартиры для банка:

• покупка недвижимости на стадии строительства или в новостройке;
• приобретение жилья на вторичном рынке;
• рефинансирование ипотеки другого банка.

Нужно иметь в виду, что сумма ипотеки, которую банк одобрил после рассмотрения документов кредитуемого лица, является предварительной. На нее можно ориентироваться в процессе выбора подходящего варианта недвижимости. Окончательный размер жилищного кредита зависит от стоимости объекта, указанной в отчете оценщика.

При покупке жилья в новостройке на стадии строительства отчет об оценке квартиры для ипотеки необходимо предоставить в банк не позднее, чем через 3 месяца после сдачи дома в эксплуатацию. Одновременно требуется предъявить полис страхования недвижимости.

Документы для оценки квартиры

Специалист сообщит точный список документов после уточнения всей информации об объекте недвижимости.

Обычно для вторичного фонда нужны:

• документы по техинвентаризации – поэтажный план или техпаспорт, экспликация на квартиру;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости либо свидетельство о праве собственности.

Для приобретения объекта на этапе возведения дома или в новостройке потребуются:

• договор долевого участия;
• акт-приема передачи квартиры.

Перед визитом оценщика помещения желательно подготовить к осмотру. Специалист будет делать фотографии, которые позже войдут в отчет по оценке.

Как эксперт рассчитывает стоимость квартиры?

Задача оценщика заключается в определении рыночной и ликвидационной стоимости жилья. Первая сумма показывает, сколько стоит квартира, если ее продавать без форс-мажорных обстоятельств и без спешки. Вторая – это минимальная цена, которую можно получить за недвижимость в самый короткий срок.

Факторы, которые влияют на рыночную стоимость:

• район, где располагается недвижимость: есть ли поблизости магазины, сад и школа, поликлиника, как далеко идти до остановки общественного транспорта или станции метро, можно ли быстро добраться до других районов города, есть ли в округе объекты, неблагоприятно влияющие на здоровье, – промышленные предприятия, ЛЭП и др.;
• технические характеристики здания: в каком году построили дом и когда делали капитальный ремонт, сколько в здании этажей, какие материалы использовались для возведения стен и перекрытий, как организованы системы электроснабжения, водоснабжения, отопления, есть ли в доме пассажирский и грузовой лифты, мусоропровод, подземная парковка, в каком состоянии содержатся места общего пользования;
• технические характеристики квартиры: на каком этаже находится квартира; сколько комнат, какова их площадь; совмещенный или раздельный санузел, есть ли балкон/лоджия, кладовка, гардеробная и т. д., в каком состоянии отделка пола, стен и потока.

Для грамотного проведения оценки рыночной стоимости нужно учесть все нюансы. Например, последний этаж снижает стоимость жилья на 2–3 %, а первый — на 5–10 %. Если обои или напольное покрытие в квартире в ненадлежащем виде, в отчете будет отметка «требуется ремонт». А вот цена дизайнерской отделки учитывается индивидуально для каждой квартиры.

Также специалист анализирует состояние рынка недвижимости в настоящее время. Для этого делается выборка среди схожих объектов, выставленных на продажу (не менее 4 вариантов).

Расчет ликвидационной стоимости

Для расчета ликвидационной стоимости используются формулы, которые отражают значения эластичности спроса и покупательской способности денег во времени.

В чем проявляется эластичность спроса?

Например, на трехкомнатную квартиру в новостройке на первом этаже спрос небольшой, ввиду того, что низкий этаж и большой метраж редко интересуют покупателей. Такую квартиру за короткий срок можно продать только по низкой цене. Разница между ликвидационной и рыночной стоимостью может достигать нескольких миллионов рублей.

Еще один пример: однушка на среднем этаже, в доме, расположенном в 5 минутах ходьбы от метро – это вариант, всегда востребованный рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры будет сопоставима с рыночной.

На что влияет ликвидационная стоимость?

В ситуации, когда недвижимость продается по ликвидационной цене, в первую очередь погашается ипотека. А заемщик получает остатки средств. Поэтому чем выше ликвидационная цена, указанная оценщиком, тем больше денег сможет получить заемщик при неблагоприятном исходе.

Когда будет готов отчет по оценке квартиры для ипотеки?

Средний срок подготовки документации —1-2 дня. Мы оформляем отчет строго в соответствии с требованиями банка, поэтому клиенты не теряют время на возвраты.

Срок действия оценки квартиры для ипотеки – полгода с даты составления документа.

Сколько стоит услуга?

Расходы зависят от региона и города, типа недвижимости. Расходы оплачивает та сторона, которой необходим отчет, либо достигается иная договоренность. Этот порядок никак не регулируется законом и не имеет значения для кредитной организации.

Как быть, если в отчете указана низкая стоимость недвижимости?

Так как размер ипотеки определяется исходя из данных оценщика, может сложиться ситуация, когда сумма кредита из-за указанной цены будет меньше, чем та, на которую рассчитывал заемщик.

Из этой ситуации может быть несколько выходов:

• попросить скидку у продавца на основании данных отчета;
• найти дополнительные средства, чтобы увеличить размер взноса наличных;
• предоставить банку дополнительный залог, покрывающий разницу;
• подобрать другой вариант жилья.