Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для оформления ипотечного кредита — это процедура расчёта её объективной стоимости. Без неё взять ипотеку просто не получится. Чтобы банк принял отчёт об оценке, он должен быть подготовлен профессиональным независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» и отраслевых стандартов.

Кому требуется такая оценка?

Независимое заключение о стоимости жилья прежде всего нужно банку. Ведь кредитная организация выдаёт крупный ипотечный кредит под залог приобретаемой квартиры. Соответственно, банк должен убедиться, что в случае нарушения графика платежей он сможет обратить взыскание на недвижимость, продать её и выручить именно ту сумму, которую должен был вернуть заёмщик.

От установленной оценщиком стоимости жилья напрямую зависит размер займа, который одобрит банк, а также другие условия кредитования. По этой причине каждая кредитная организация, как правило, формирует перечень аккредитованных оценочных компаний, которым доверяет.

Кроме того, оформление ипотеки предполагает обязательное страхование недвижимого имущества. Для определения суммы страхового покрытия тоже необходимы сведения о стоимости квартиры.

Для сторон сделки купли-продажи эта информация также актуальна:

• Продавцу она позволит убедиться, что он получит за квартиру адекватную рыночную плату.
• Покупатель удостоверится, что не переплатит за квадратные метры, а также узнает, на какую сумму кредита может рассчитывать.
• Подтверждённая независимым экспертом стоимость недвижимости поможет при урегулировании возможных споров по поводу сделки.

Для покупателя плюс ещё и в том, что оценщик при расчёте стоимости установит все преимущества и недостатки квартиры, выявит потенциальные юридические риски. Эти сведения пригодятся для принятия взвешенного решения о покупке.

Какие факторы влияют на цену квартиры?

При оценке стоимости учитываются все особенности жилой недвижимости, в том числе:

• Расположение — чем престижнее район, тем дороже жилплощадь.
• Окружение — стоимость жилья зависит от доступности социальной инфраструктуры (больниц, магазинов, школ и пр.), экологии, транспортной ситуации (развитости дорожной сети, наличия маршрутов общественного транспорта).
• Характеристики квартиры — площадь, количество комнат, планировочное решение, этаж и др.
• Качество недвижимости — год постройки, уровень ремонта, оснащённость инженерными коммуникациями, состояние общедомовых площадей и конструктива здания.
• Юридические аспекты — наличие правоустанавливающих документов, узаконенность перепланировки.
• Внешние факторы — ситуация на рынке жилой недвижимости в конкретный момент времени, баланс спроса и предложения на аналогичные квартиры, социально-экономическая обстановка.

Как оценивается стоимость квартиры?

В своей работе оценщики используют специальные аналитические методики и ориентируются на требования федеральных стандартов оценки (ФСО). В соответствии с ними применяются 3 подхода к оценке:

1. Сравнительный. Предполагает подбор объектов-аналогов с известной ценой, изучение объявлений и уже совершённых сделок купли-продажи. На основе этой информации эксперт вычисляет стоимость исследуемого объекта, при необходимости применяя поправочные коэффициенты. Этот подход, как правило, и используется при оценке стоимости жилья для ипотечного кредитования.

2. Доходный. Задача оценщика состоит в расчёте потенциальной доходности объекта (например, от сдачи в аренду).

3. Затратный. Основан на калькуляции расходов на строительство аналогичного объекта и чаще применяется при оценке стоимости частных домов.

Оценщики не всегда используют одновременно все 3 подхода. Выбор зависит от того, какой метод наиболее релевантен и актуален в конкретной ситуации.

В отчёте указываются две величины стоимости квартиры: рыночная и ликвидационная. Вторая, как правило, ниже первой. Она показывает, за сколько банк сможет быстро продать жильё в случае изъятия у заёмщика. Это индикатор того, на какую минимальную сумму может рассчитывать кредитор, если решит оперативно избавиться от объекта, чтобы не тратить ресурсы на его содержание и уплату налогов.

Заказчики часто интересуются, можно ли искусственно повысить стоимость квартиры в отчёте, чтобы повлиять на условия кредитования? Здесь нужно понимать, что оценщики — это независимые эксперты, которые определяют объективную ценность жилья. Именно по этой причине банки доверяют компаниям, которым выдают аккредитацию. Специалист, который дорожит своей репутацией, не будет указывать в заключении недостоверную информацию. Однако он может проконсультировать заказчика, за счёт чего можно повысить стоимость квартиры перед оценкой (например, провести отдельные ремонтные работы).

Как выбрать независимого оценщика?

При выборе эксперта нужно обратить внимание на следующие моменты:

• наличие профильного образования и подтверждённой по итогам экзамена квалификации;
• членство в СРО оценщиков;
• наличие действующего полиса страхования ответственности;
• опыт работы;
• отзывы заказчиков;
• наличие у оценочной компании, где работает эксперт, аккредитации в банке, выбранном для оформления ипотеки.

Порядок оценки

Когда оценочная компания выбрана, с ней заключается договор на оказание услуг. Далее оценка квартиры происходит в следующем порядке:

1. Специалист запрашивает исходные материалы: ваш паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый или технический паспорт с поэтажным планом. Если жильё расположено в новостройке, потребуются ДДУ и акт приёмки.

2. В согласованное время оценщик проводит осмотр и фотосъёмку объекта.

3. Затем эксперт анализирует рыночную ситуацию и все собранные сведения о жилье, делает необходимые расчёты.

4. По итогам аналитической работы готовится подробный отчёт об оценке стоимости квартиры в форме, соответствующей отраслевым стандартам и требованиям банка.

Обращаясь в Оценочную компанию № 1, вы можете быть уверены: опытные специалисты оперативно подготовят качественное заключение о стоимости квартиры, которое гарантированно устроит кредитную организацию.