С-Пб, Лиговский пр., д. 52, 3-й эт., оф. 16А
г.Москва, улица Кржижановского, 14к3, БЦ «Ферро Плаза», оф. 363
Арендаторы не всегда пользуются чужим имуществом бережно и аккуратно. Недобросовестные квартиранты могут повредить мебель, технику и отделку помещения. Но также нередко происходят ситуации, когда по вине собственника у арендатора возникают убытки. Или из-за действий одной из сторон договора найма наносится вред имуществу третьих лиц. Либо, наоборот, соседи наносят ущерб сдаваемой квартире и ценным вещам арендатора. Рассмотрим, как действовать сторонам в различных ситуациях. Выясним, какие мероприятия необходимы, чтобы правильно определить виновных и получить денежную компенсацию.
Единый документ, регулирующий взаимоотношения сторон имущественного найма, в российском праве отсутствует. Основные нормы прописаны в Гражданском кодексе. Пункт первый статьи 15 ГК РФ говорит, что лицо, чьи права были нарушены, может требовать полного возмещения причиненных убытков. Это условие выполнимо, если договором не предусмотрен меньший размер выплаты.
Также в Гражданском кодексе указано, что пострадавший может взыскать компенсацию с причинившего вред лица, если его вина будет доказана. Это закреплено в статье 1064 ГК РФ. В отдельных случаях обязанность по уплате компенсации возлагается на того, кто вред не причинял (например, на страховую компанию в рамках заключенного с ней договора). Разрешение внесудебного урегулирования таких споров законом не запрещается.
Чтобы защитить свое имущество от порчи, нужно правильно составлять договор найма жилого помещения. Без этого документа в письменном виде сложно доказать в суде даже факт сдачи собственности в аренду. Тогда все расходы на восстановление и замену поврежденных вещей лягут на владельца квартиры.
Но одного договора найма недостаточно. Необходимо составить акт приема-передачи квартиры в аренду. Здесь важно отразить состояние жилья на момент его предоставления в пользование. Помимо видимых параметров, например качества отделки и мебели, нужно обратить внимание на системы водоснабжения, отопление, сантехнику и электрическую проводку. Согласно статье 676 ГК РФ арендодатель обязан предоставить в пользование свободное помещение, пригодное для проживания.
Арендатор может потребовать привести в порядок неисправные элементы, например нерабочие розетки, протекающие трубы и др. Если наймодатель отказывается устранять недостатки, то важно зафиксировать дефекты в акте приема-передачи. Это убережет квартиранта от претензий арендатора по поводу возмещения убытков за них. Ведь если лопнет ржавая труба и зальет соседей, ущерб может оказаться очень большим.
Также необходимо описать подробно состояние мебели и техники. Не только той, которая уже находилась в квартире, но и привезенной жильцом с собой. Прописывать каждую мелочь не стоит, достаточно указать крупные повреждения, например большие вмятины, сколы, трещины, заметные пятна.
Если позиций немного, их можно закрепить в акте приема-передачи, при большом перечне ценностей составляется отдельный список. Документы оформляются в двух экземплярах и подписываются сторонами договора найма. У каждого на руках остается один пакет бумаг, подтверждающих, какие ценности и в каком состоянии переданы собственником в пользование, а какие принадлежат арендатору.
Причинение ущерба квартирантом, нанимателем или третьим лицом необходимо подтвердить. Для этого требуется собрать доказательства:
Изменение состояния ценного предмета можно установить при наличии акта приема-передачи. Обвиняемая сторона не всегда готова признаться, что имущество сломано или повреждено, поэтому необходимо привлечь свидетелей. Например, соседи могут подтвердить, что стиральная машина неисправна, а на обоях появились пузыри. Они распишутся в акте, который будет обладать юридической силой даже без подписи арендодателя или жильца, отрицающего факт порчи имущества.
Доказать, что техника перестала работать из-за ненадлежащего использования, могут только специалисты. За профессиональным мнением придется обратиться в службу ремонта или заказать независимую экспертизу. У организации должна быть соответствующая лицензия. Она выдаст экспертное заключение о состоянии прибора и причинах поломки.
Если, например, будет установлено, что стиральная машина сломалась из-за постоянных перегрузок или попадания в барабан металлических ключей, то, очевидно, что виноват тот, кто ею пользовался, то есть квартирант.
Со вздутыми обоями будет сложнее. Это могло произойти из-за нарушения технологии наклейки или высокой температуры в помещении во время высыхания. В таких случаях вероятность мирного решения спора минимальна. Как правило, стороны обращаются в суд, который определяет виновного на основании предоставленных фактов.
Стандартным условием договора найма жилого помещения является возложение ответственности на квартирантов за переданное имущество. С предоплатой за первый месяц арендаторы вносят обеспечительный платеж, из которого при порче собственности удерживается сумма причиненного ущерба. Наймодатель может воспользоваться средствами только тогда, когда вина квартиранта установлена и он дал согласие на возмещение вреда за счет этой суммы денег. Необходимо заключить двухстороннее соглашение для законного изъятия страхового депозита.
Если достичь консенсуса не удалось, собственник составляет претензию. В ней указываются обстоятельства случившегося и прописывается сумма ущерба из заключения независимого эксперта. Документ составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Необходимо зафиксировать факт передачи претензии. Это можно сделать, прописав дату и время получения документа квартирантами с их подписями на экземпляре собственника. Если лично передать претензию не получается, то она направляется по почте ценным письмом с описью и уведомлением о вручении.
По закону для ответа на досудебную претензию дается 30 календарных дней. По истечении этого срока пострадавший собственник может обратиться с заявлением в суд для разрешения спора.
Например, постоялец пользовался своим блендером, но в определенный момент произошло короткое замыкание, и прибор вышел из строя. Во время аварии работали микроволновка, стиральная машина и кухонная вытяжка. Квартирант не был уведомлен о том, что электрическая сеть в доме не рассчитана на одновременное включение такого количества мощных устройств. Значит, формально он имеет право потребовать у арендодателя выплаты компенсации за сломанный блендер.
Сначала нужно попытаться мирно решить проблему и договориться обо всех условиях. Если стороны не приходят к общему решению, арендатор составляет претензию и передает ее собственнику жилья. При отсутствии ответа квартирант заполняет заявление и направляет его в суд.
Рассмотрим на конкретном примере. Соседи сверху залили сдаваемую в аренду квартиру, что привело к порче потолка и стен. Кроме этого, вода попала на телевизор жильцов, который после этого вышел из строя.
В таком случае каждый владелец пострадавшей ценности напрямую обращается к лицу, по вине которого их собственности причинен вред. С большой долей вероятности потребуется привлечь квалифицированных специалистов для экспертизы и оценки, составления претензии и в крайнем случае обращения в суд.
В обратном случае, когда наносится ущерб имуществу третьих лиц из-за действий квартирантов или собственника, пострадавшие обращаются только к владельцу жилья. Он возмещает убытки сам, если причиной порчи стали его действия, или требует денежные средства с арендаторов, если установлена их вина.
«Оценочная компания № 1» возьмет на себя оценку при взыскании средств за причиненный ущерб. Специалисты подготовят независимый отчет, помогут оформить претензию и при необходимости выступят в качестве экспертов в суде. А вы сэкономите время и силы. Свяжитесь с нами удобным способом, чтобы решить проблему в короткие сроки и с минимальными затратами.
С-Пб, Лиговский пр., д. 52, 3-й эт., оф. 16А
